Formation Parcours Gestionnaire d'immeubles commerciaux (Property Manager)
Public admis
- Salarié en Poste
- Demandeur d'emploi
- Entreprise
- Etudiant
Financements
Eligible CPF Votre OPCO Financement personnel
Objectifs de la formation
- Maîtriser la réglementation applicable à la gestion d'un parc immobilier d'entreprise
- Adapter ses contrats aux dernières évolutions
- Préserver les intérêts juridiques et économiques de sa société ou de son mandant
- Identifier les sources de contentieux et sécuriser ses actes
| Tarif |
A partir de 5 758,00 € |
| Durée | 7 jours |
| Modes |
|
| Sessions |
| Tarif |
A partir de 5 758,00 € |
| Durée | 7 jours |
| Modes |
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| Sessions |
Description
La réglementation relative aux baux commerciaux est complexe et technique, en constante évolution depuis le Code civil et l'intégration en jurisprudence des nouveaux dispositifs. La technicité de cette matière est abordée en détail tout au long de ce parcours, de la naissance à la fin du bail commercial , en passant par sa vie , son renouvellement ainsi que la gestion de ses imprévus juridiques et économiques . A l'issue de ce parcours, chaque participant est ainsi en mesure d'être Gestionnaire d'immeubles commerciaux , et ce, de manière pleinement efficace et autonome.
Programme
Engagement
Baux commerciaux (niveau 1) : maîtrise de la réglementation (2 jours)
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Examiner les éléments caractérisant un bail commercial
Existence d'un contrat de bailExistence d'un localExistence d'un fondsCondition d'immatriculationLocaux a priori non soumis au statut, mais pouvant bénéficier de la protection- Quiz : indiquer si la convention envisagée peut bénéficier d'office de la protection du statut des baux commerciaux
Relever les particularités des baux commerciaux
Baux visés par L145-2Baux de locaux à usage professionnel comportant soumission volontaire au statut Baux préemptés par les communesBaux comportant soumission volontaire au statut- Etude de cas : indiquer si la clause de soumission volontaire au statut est valable
Identifier les précautions à prendre avant et lors de la signature du bail
Précautions s'agissant des signatairesPrécautions s'agissant du localPrécautions s'agissant de la forme du bail- Quiz : relever les précautions à prendre lors de la signature du bail
Analyser les clauses et conditions du bail
Durée du bailDésignation des lieux louésDestination des lieuxLoyerDépôt de garantieCharges et conditionsCharges locativesCessionSous locationClause résolutoireFrais, droits et honoraires de rédaction du bailÉlection de domicileAnnexesRéforme du droit des contrats- Etude de cas : calculer le loyer indexé/ loyer révisé du bail soumis en indiquant la formule de calcul et le montant du loyer
Etablir l'offre de renouvellement et la fixation du loyer
Les modalités du congé du bailleur et de la demande de renouvellement du preneurLa fixation du prix indice / valeur locativeCas de fixation du loyer à la valeur locative, détermination de la valeur et procédure- Cas pratique : pour une situation donnée calculer le loyer en renouvellement à l'indice, et calculer le plafonnement du déplafonnement du loyer en renouvellement
Faire face au refus de renouvellement
Détermination de l'indemnité d'évictionModalités de refus du renouvellementDroit d'option et droit de repentir- Etude de cas : retracer la chronologie à suivre lors de l'exercice du droit de repentir
Identifier les procédures et acteurs dédiés aux entreprises en difficulté
Les dispositifs de prévention et les procédures :La conciliationLes procédures collectivesLes intervenants :Le Juge-CommissaireL'Administrateur judiciaireLe Mandataire JudiciaireLe Mandataire LiquidateurLe Commissaire à l'exécution du plan- Quiz : distinguer les différentes procédures collectives
Analyser les règles impératives relatives à la période antérieure et postérieure à l'ouverture du jugement d'ouverture
Période antérieure à l'ouverture du jugement d'ouverturePériode postérieure : sort du bail et des loyers et charges courants- Sondage : zoom sur les règles relatives à l'arrêt des poursuites à l'encontre du preneur dans le cadre d'une procédure collective
Baux commerciaux (niveau 2) : appliquer la réglementation dans sa pratique (1 jour )
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- La formation se compose d'une succession d'ateliers pratiques
Rédiger les clauses du bail commercial
Analyser les clauses du bail et ses annexesDéterminer la stratégie juridique pour préserver les intérêts de chaque partieIdentifier les erreurs et les pièges d'un bail type- Atelier 1 : Mise en situation: Rédaction des clauses du bail commercial
Procéder au renouvellement du bail commercial
Que facturer et à quelle période ?Quand et comment délivrer les actes ?Quand et comment répondre aux courriers reçus ?Indemnité d'évictionDélais de prescription- Atelier 2 : Mise en situation: Renouvellement du bail
Modifier le loyer en cours de bail
Conditions pour la mise en œuvre de L.145-39Forme et délai- Atelier 3 : Mise en situation : Le procédure de modification du loyer de L145-39
- Atelier 4 : Etude de cas: Défaillance financière du locataire
Mettre en oeuvre le droit d'option du locataire : comment avoir la maitrise du temps
Conditions de mise en œuvre du droit d'option du locataireConséquence sur les flux financiers- Atelier 5 : Etude de cas: Droit d'option du locataire
Procéder à la fixation du loyer du bail renouvelé
Comprendre la procédureAnticiper sur le renouvellement- Atelier 6 : Mise en situation: procéder à la fixation du loyer du bail renouvelé
Charges locatives en immobilier d'entreprise et commercial (1 jour)
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Intégrer les fondements juridiques de la récupération des charges par les bailleurs et des réparations locatives
Code civil (articles 1719, 1720 et 1721, 1754 et 1755)Législations spécifiques (dont Code de commerce depuis la loi Pinel) et décrets d'applicationDispositions d'ordre publicTypes de baux et conventionsRéférence aux articles 605 et 606 du Code civil- Brainstorming : comparer des spécimens de baux commerciaux
Analyser les principes généraux et leur incidence sur les charges et dépenses liées à la chose louée
Obligation de délivranceNotion de vétusté et de force majeure Clauses relatives aux chargesClauses relatives aux réparations- Etude de cas: analyser la prise en compte par la jurisprudence de ces principes généraux
Examiner les autres charges et dépenses liées à la chose louée
Taxe foncière, taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, contribution foncière des entreprisesCharges à caractère locatif engagées par le bailleur, etc.Charges de gestionAssurance- Étude de cas : déterminer les charges liées à la chose louée en fonction des différents spécimens de baux commerciaux
Identifier les charges de l'immeuble multi-occupants
Immeuble ou ensemble immobilier en monopropriétéEnsemble immobilier en copropriétéEnsemble immobilier divisé en surface ou en volume -ASL et AFUL, unions de syndicatsEnsembles organisés en plusieurs niveaux d'ASL, AFUL et copropriété- Étude de cas : analyser un cas concret portant sur des ensembles immobiliers complexes
Examiner la répartition des charges de l'immeuble multi-occupants
Cas de la copropriétéPourquoi et comment les principes de la copropriété peuvent être transposés dans la monopropriété ?Le concept d'utilitéRépartition contractuelle et principe d'équitéComment le bailleur peut-il modifier la répartition des charges ?- Étude de cas : analyser une répartition des charges dans un ensemble en copropriété
Fixer des provisions pour charges courantes
Justification nécessaireEtablir un budget de charges- Mise en situation : quid lorsque le bailleur fixe des provisions trop élevées ou insuffisantes ?
Régulariser les charges courantes
Décompte de régularisation, niveau de détail minimalComptabilité des charges : annualité, dotations aux provisionsJustification- Etude de cas : lecture des documents comptables indispensables à la régularisation des charges
Récupérer des dépenses de travaux
Nécessité d'un plan pluriannuel de travauxEnregistrer et récupérer des dotations aux provisions pour grosses réparations- Cas pratique : identifier situations où les dépenses de travaux peuvent être récupérés
Traiter des changements de locataires
Arrêté des charges du locataire sortantEtablissement du compte d'apurementPremières charges du nouveau locataire- Etude de cas : calculer les premières charges du nouveau locataire
Distinguer les assujettissements de plein droit et sur option
CasModalitésDéduction- Etude de cas : comparer l'assujettissement proportionnel ou de plein droit à la TVA
Examiner les cas d'assujettissment à la TVA et les autres impositions
Déduction de la TVAAutres impositions- Etude de cas : analyser des cas de déduction de TVA
Contentieux du bail commercial : procédures applicables et solutions transactionnelles (2 jours)
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Déterminer les règles de procédure spécifiques du bail commercial
Point sur l'impact de réforme de la justice 2019 sur la procédure en matière de bail commercialCompétence matérielle et territorialeRègle de prescriptionProcédure spécifique devant le juge des loyersModes de preuves applicables- Mise en situation : retracer le dérouler d'une procédure dans une situation concrète
Mener un procédure extra-judiciaire
Compétences des commissions départementales de conciliationRecours à un arbitre ou à un mandataire commun- Partage d'expériences : quelles sont les solutions transactionnelles et dans quels cas les privilégier ?
Identifier le contentieux pouvant apparaitre lors de l'exécution du bail
Sanction des clauses contraires au statut : force du « réputé non écrit »Répartition des charges et réparations, obligations du bailleur... : équilibre entre la position de la jurisprudence et les apports législatifsContentieux de la déspécialisationContentieux de la restitution des locaux- Étude de cas : analyser des clauses de répartition entre le locataire et le bailleur, des charges et des réparations
Déterminer les litiges nés du renouvellement ou du non-renouvellement du bail
Fixation du loyer en renouvellementProcédures et motifs de déplafonnement : calcul du plafond et de son lissageFixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupationDroit d'option, droit de repentir, les droits d'option du bailleur et du preneur- Étude de cas : analyser un mémoire bailleur/preneur pour fixation du loyer en renouvellement
Procéder au recouvrement des loyers et charges impayés
Analyse des clauses loyers et chargesMesures conservatoiresSolutions amiables pour résoudre le litigeMise en oeuvre de la clause résolutoireRésiliation judiciaire, les règles de procédureContestations de charges et leur contentieux- Mise en situation : Relever les incidences de la crise sanitaire sur le paiement du loyer
Mener un procédure face au locataire en procédure collective
Prérogatives du bailleurDélais et formalitésProcédure de contestation des créances devant le juge commissairePoursuite ou résiliation du bailDéspécialisation partielle en cas de liquidation judiciaire- Cas pratique : identifier les actes à effectuer pour garantir sa créance en cas de déclenchement d'une procédure collective
Fixation de la valeur locative, des indemnités d'occupation et d'éviction en bail commercial (1 jour)
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Fixer la valeur locative des locaux à usage commercial
À l'entrée : cas de fixation du loyer au-dessus/au-dessous de la valeur locativeAu cours du bail : cas de la modification des facteurs locaux de commercialité en cours de bail, cas de la révision de l'article L.145-39 du Code de commerceAu renouvellement du bail : critères de la valeur locative, principes de pondération, cas de déplafonnementFixation de la valeur locative depuis le 01/09/2014 : loi Pinel, choix de l'indice et limitation du déplafonnement- Mise en situation: fixer la valeur locative de cas particuliers (loyers de grandes surfaces, loyers décapitalisés, clauses augmentatives ou diminutives du prix, secteurs en progression, incidence du e-commerce sur le fonds, etc).
Calculer la valeur locative des bureaux
Critères : surface, secteur géographique, charges d’exploitation, etc.Loyer de renouvellement : usage exclusif ou mixte, charges exorbitantesChangement d’usage des locaux : affectation commerciale- Mise en situation: évaluer la valeur locative d'un bureau
Evaluer la valeur locative des locaux monovalents
Référence aux usages de la professionCas de l’hôtellerie, des complexes cinématographiques, des cliniques, etc.- Mise en situation : fixer la valeur locative d'un local monovalents
Calculer l'indemnité d'éviction
Situations de refus de renouvellement du bailAppréciation du préjudice : date et critères d'évaluation (disparition ou transfert de fonds)Cas de l'éviction en cours de bailÉvaluation de la valeur de remplacement du fonds lié à la perte de clientèleÉvaluation de la valeur de déplacement du fonds sans perte de clientèleIndemnités accessoires : déménagement, droits de mutation, trouble commercial, indemnités de licenciement, etc.- Mise en situation: appaliquer les méthodes de valorisation par le CA, la rentabilité, la recette journalière; calculer le différentiel de loyer
Examiner les cas spécifiques
Imposition de la plus-valueFonds déficitairesFonds en location-gérancePrescription de l'action en fixation- Etude de cas: analyse d'un cas spécifique
Calculer l'indemnité d'occupation
Situations ouvrant droit à indemnité d'occupation : incapacité au maintien dans les lieux, refus de renouvellement, repentir, droit d'option, etc.Calcul de l'indemnité statutaire :valeur locative et abattement de précarité, question du paiement des charges et taxes, révision de l'indemnité d'occupation- Mise en situation : calculer l'indemnité statutaire
Procéder à la fixation de l'indemnité d'occupation
Fixation contractuelle de l'indemnité en cas de résiliationFixation judiciaire de l'indemnité : valeur locative et caractère compensatoire du préjudice subi par le bailleurPrescription des actions en fixation et en paiement de l'indemnité- Mise en situation: exercices de calcul
Transfert
Prérequis
Aucun prérequis nécessaire
Public
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| Durée |
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| Modes |
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Objectifs de la formation
A l'issue de cette formation, vous serez capable de :
- Rechercher et examiner toutes les informations stratégiques préalables au plan de développement commercial afin de les exploiter pour faciliter la prise de décisions commerciales et le déroulement du plan opérationnel
- Collaborer à la définition de la stratégie commerciale et à la prise des grandes décisions marketing et commerciales en établissant une stratégie des objectifs commerciaux, préalablement au plan opérationnel d'actions
- Elaborer et présenter un plan d'action commercial structuré
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- Présenter et défendre une proposition de plan d'action commercial avec des arguments solides et des exemples concrets.
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Contacter l'organisme |
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